Ключевой задачей любой организации собственников является надлежащая эксплуатация общего имущества совместного домовладения. Вместе с тем на практике нередко имеют место случаи причинения имущественного вреда собственникам жилых и нежилых помещений в результате залития. Действующее законодательство обеспечивает возможность возмещения такого вреда, однако рассматриваемая категория дел сопряжена со многими нюансами и трудностями, о которых и пойдет речь в данном материале.

Правовое регулирование

В соответствии с п. 31 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Согласно п. 3 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее — Правила), организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, уполномоченные лица по управлению общим имуществом, а также товарищества собственников (ТС) и организации застройщиков, осуществляющие обслуживание жилых домов самостоятельно, обязаны обеспечивать сохранность, исправное и работоспособное состояние строительных конструкций и инженерных систем жилых домов и надлежащее их содержание в соответствии с законодательством, соблюдение собственниками жилых помещений, нанимателями, арендаторами, лизингополучателями жилых помещений, членами организации застройщиков, дольщиками, заключившими договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, иными лицами, имеющими право владения и пользования жилыми помещениями, Правил.

В силу п. 13 Правил обслуживающая организация должна содержать жилой дом в соответствии с требованиями ТНПА, в том числе проверять во вспомогательных помещениях техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов, производить их профилактическое обслуживание и обеспечивать бесперебойную работу систем холодного и горячего водоснабжения (распределительных трубопроводов (стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с установленной первой запорной арматурой (вентилями)); возмещать причиненный по их вине другим лицам вред.

В соответствии с п. 14 Правил при выявлении дефектов и (или) неисправностей конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (жилых и (или) вспомогательных помещений) либо небрежного пользования ими гражданами, которые привели к их повреждениям, а также повреждениям элементов отделки в жилых, в том числе подсобных, и (или) вспомогательных помещениях, имущества граждан, при обращении не позднее месячного срока граждан по данным вопросам организация с участием заинтересованных сторон производит обследование поврежденного имущества и составляет акт обследования. В акте обследования, проводимого организацией, указываются причины, повлекшие повреждения, перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества граждан, лицо, причинившее вред. К акту обследования прилагается план поврежденного помещения (жилого, подсобного, вспомогательного, нежилого) со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

На основании акта обследования организация составляет дефектный акт на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений. При возможности самовосстановления (высыхание и другое) утративших свои потребительские качества элементов отделки указанный дефектный акт составляется не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования. В дефектном акте на ремонтно-строительные работы указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений. На основании дефектного акта на ремонтно-строительные работы по требованию одной из заинтересованных сторон составляется в установленном порядке смета на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений. С актом обследования, дефектным актом на ремонтно-строительные работы и сметой на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений заинтересованные стороны (пострадавшая и виновная) ознакомляются под роспись либо заказным письмом.

В силу ст. 933 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Статья 951 ГК закрепляет следующее: удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 14).

Согласно п. 2 ст. 14 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

 Алгоритм действий при залитии

Анализ приведенных выше норм права и практики их применения позволяет составить следующий алгоритм действий при залитии жилого или нежилого помещения:

  1. Сообщение о факте залития в аварийные службы и представителю обслуживающей организации.
  2. Установление источника залития по характеру затопления и обращение к собственнику (владельцу) помещения, из которого может происходить течь. Если позволяет ситуация, целесообразно обеспечить фиксацию факта причинения ущерба (фотои видеосъемка в помещениях потерпевшего и причинителя вреда, участие свидетелей и проч.).
  3. Составление акта обследования, содержащего в том числе следующие сведения:

причины, повлекшие повреждения;

перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества;

лицо, причинившее вред;

план поврежденного помещения со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

  1. Составление дефектного акта (не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования), в котором указываются в том числе виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений.
  2. Составление (по требованию одной из сторон) сметы на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений.
  3. Возмещение вреда в добровольном или в судебном порядке.

 

Судебная практика

Описанный выше алгоритм не всегда соблюдается эксплуатирующей организацией или заинтересованными лицами. Рассмотрим ситуацию, в которой ТС уклонилось от исполнения возложенных на него обязанностей.

Пример 1

Членом ТС был предъявлен иск к ТС «К» о взыскании суммы ущерба, причиненного в результате залития принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных в подвале дома. Факт причинения ущерба выявлен 06.08.2018, в этот же день был составлен акт осмотра, согласно которому при визуальном обследовании на полу присутствовали следы застарелых, высохших стоков на площади примерно 10 кв.м.

Факт залития помещений истца не оспаривался. Также сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что после произошедшего залития и составления соответствующего акта дефектный акт в установленные законодательством сроки составлен не был по причине невозможности явки уполномоченного представителя эксплуатирующей организации.

Ввиду того что дефектный акт составлен не был, истцом были самостоятельно устранены последствия произошедшего залития, вследствие чего были понесены расходы в размере 500 руб.

На основании акта обследования помещения после залития, пояснений сторон и свидетеля в судебном заседании судом установлено, что залитие помещения произошло в результате срыва ревизии канализационного стояка, который является частью системы водоотведения (канализации), то есть зоной ответственности ответчика.

Таким образом, поскольку ТС «К» является эксплуатирующей организацией и в силу Правил обязано содержать жилой дом в соответствии с требованиями ТНПА, в том числе обеспечивать надлежащее содержание конструктивных элементов, и учитывая, что залитие помещений истца произошло в результате течи из канализационной ревизии, суд пришел к выводу, что виновным в залитии является ответчик.

Из приведенного примера видно, что вопреки требованиям законодательства ТС «К» не составило дефектный акт, однако наличие акта обследования и документов, подтверждающих расходы на устранение последствий залития, позволило взыскать с эксплуатирующей организации потраченные суммы.

Зачастую наиболее сложным и дискуссионным является вопрос о разграничении сферы эксплуатационной ответственности между ТС и его членами.

Пример 2

ЗАСО «Б» предъявило иск к ТС «В» о взыскании в порядке суброгации выплаченного страхового возмещения, указав, что в период действия договора страхования произошло залитие квартиры. Указанное событие признано страховым случаем.

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснив, что причиной залития явилась разгерметизация стыка между канализационным стояком (вертикальной трубой) и лежаком (горизонтальным ответвлением). Подпункт 13.4 Правил закрепляет обязанность эксплуатирующей организации по обслуживанию только «систем водоотведения (канализации) (общих канализационных стояков)». Поскольку течь произошла не из общего стояка, а из места его стыка с горизонтальной трубой, то причинителем вреда надлежит считать собственника жилого помещения, в котором указанная труба находится.

По мнению третьего лица (собственник квартиры), иск подлежит удовлетворению, поскольку место стыка труб относится к зоне ответственности ТС.

По инициативе суда к участию в деле был привлечен специалист (представитель ГУ «М»), который, обследовав канализационные трубы и будучи допрошенным в судебном заседании, пояснил, что обслуживание стыка входит в зону ответственности эксплуатирующей организации.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Таким образом, в зависимости от места расположения конструктивного элемента, в котором произошла протечка, ответственность за залитие может нести как обслуживающая организация, так и член ТС.

Как указывалось ранее, для возмещения ущерба, причиненного залитием помещения, необходимо установить, кто именно является лицом, чьи противоправные действия (бездействие) вызвали наступившие последствия. Однако на практике встречаются случаи, когда причина залития установлена, а виновник — нет.

Пример 3

ЗАСО «Б» обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с ТС «А» убытков, понесенных в связи выплатой страхового возмещения по факту залития квартиры. По мнению истца, вина ответчика в причинении вреда подтверждается справкой жилищно-эксплуатационной организации.

Ответчик возражал против иска, указав, что вентиль, через который предположительно произошло залитие, не входит в зону ответственности ТС, так как находится после запорного вентиля на квартиру, а справка жилищно-эксплуатационной организации носит явно ошибочный характер.

Судом установлено, что причиной залития явился открытый дренажный вентиль системы отопления (при запуске). Вместе с тем достаточных и достоверных доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями (неисправностью оборудования, ответственность за которое несет ТС, и причинением вреда залитием) суду не представлено.

Так, оборудование являлось работоспособным. Система отопления жилого дома находилась в исправном состоянии, о чем свидетельствуют паспорт готовности жилого дома к работе в осенне-зимний период, акт гидравлических испытаний системы теплопотребления. Лицо, предположительно открывшее дренажный кран квартиры при запуске, не установлено. С учетом изложенного в удовлетворении иска было отказано.

В заключение сделаем следующие основные выводы.

  1. На ТС как на эксплуатирующие организации возложена обязанность по установлению виновного лица и причин неисправности конструктивных элементов жилого дома с привлечением всех заинтересованных лиц.
  2. Законодательством предусмотрена относительно четкая процедура оформления результатов залития и составления соответствующих актов. Вместе с тем уклонение одной из сторон от ее соблюдения не является безусловным основанием для отказа в иске о возмещении ущерба.
  3. Наиболее сложным и дискуссионным является вопрос о разграничении сферы эксплуатационной ответственности между ТС и его членами. В зависимости от места расположения конструктивного элемента, в котором произошла протечка, ответственность за залитие может нести как обслуживающая организация, так и собственник квартиры.
  4. Невозможность установления лица, виновного в залитии, является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании с ТС суммы ущерба.