Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки

Порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых и (или) нежилых помещений установлен Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 (далее – Положение).

Что запрещается при перепланировке и переустройстве?

Согласно Положению перепланировкой является изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ, переустройством - изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

В соответствии с Положением запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

- с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

- приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

- влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

- вентиляционных шахт и каналов;

- балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

- связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

- связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;

- с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

- ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;

- если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Что относится к работам по переустройству и (или) перепланировке?

К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

• замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

• изменения в несущих конструкциях;

• изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.

Для каких работ требуется согласование (разрешение) исполкома?

Переустройство и (или) перепланировка производятся после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе (далее - местный исполнительный и распорядительный орган) по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений.

Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации требуются для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

• замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

• устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

• изменения в несущих конструкциях.

Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

• изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

• устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

В каком порядке принимаются работы по переустройству и (или) перепланировке?

Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, нежилого помещения по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

В состав приемочной комиссии входят подрядчик и (или) инициатор либо их представители, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, местного исполнительного и распорядительного органа, администрации парка на территории индустриального парка и при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. В состав приемочной комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Руководителю на заметку:

В состав приемочной комиссии в обязательном порядке должен входить председатель ТС как представитель организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

Можно ли получить согласование (разрешение) исполкома на самовольное переустройство и (или) перепланировку?

Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, администрации парка на территории индустриального парка таких переустройства и (или) перепланировки.

Согласование (разрешение) самовольных переустройства и (или) перепланировки выдается в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, что подтверждается техническим заключением.

Руководителю на заметку:

В случае отказа исполкома, администрации парка на территории индустриального парка в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный исполкомом, администрацией парка на территории индустриального парка, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению исполкома, администрации парка на территории индустриального парка.

Восстановительные работы по приведению жилого и (или) нежилого помещений в прежнее, до проведения самовольных переустройства и (или) перепланировки, состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке, установленным Положением.

Какая ответственность наступает за самовольное переустройство и (или) перепланировку?

Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

Согласно пункту 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее – Правила пользования), гражданам и организациям в жилом доме запрещаются:

• переоборудование и реконструкция вентиляционных шахт и каналов;

• самовольное выполнение работ, связанных с изменением архитектурно-планировочных решений зданий, жилых и вспомогательных помещений или влияющих на несущую способность конструкций зданий, в том числе устройство погребов и других помещений под балконами и лоджиями, в подвалах и технических подпольях, на этажах многоквартирных жилых домов;

• самовольные переустройство и (или) перепланировка.

Нарушение вышеуказанных норм влечет ответственность в соответствии с законодательством.

Справочно:

В силу статьи 22.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП) проведение работ по переустройству и (или) перепланировке в жилых домах в выходные и праздничные дни, создающих шум или вибрацию, а равно проведение таких работ в период с 19 до 9 часов в рабочие дни влекут наложение штрафа в размере от 4 до 10 базовых величин, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо - от пяти до двадцати пяти базовых величин.

Нарушение правил пользования жилыми помещениями (за исключением действий, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи), содержания жилых, подсобных и вспомогательных помещений жилого дома (за исключением платы за техническое обслуживание жилых помещений и пользование ими, за коммунальные услуги, оказываемые населению, отчислений на капитальный ремонт), общего имущества в жилых домах государственного и частного жилищных фондов, конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа в размере до 20 базовых величин, а на юридическое лицо - от 30 до 60 базовых величин.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование и реконструкция вентиляционных шахт и каналов влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, а на юридическое лицо - от 50 до 70 базовых величин.

Кто может быть привлечен к административной ответственности за самовольную перепланировку или переустройство?

Субъектом административного правонарушения является физическое лицо, достигшее 16-летнего возраста, а также юридическое лицо, как правило, собственники, наниматели жилых (нежилых) помещений.

Важными составляющими для привлечения виновного лица к ответственности являются своевременное выявление правонарушения, фиксация доказательств, а также надлежащее оформление необходимых документов для передачи дела на рассмотрение уполномоченному органу.

В какие сроки и кто вправе составлять протокол об административном правонарушении?

Законом установлены сроки давности для привлечения лица к административной ответственности, по истечении которых лицо не может быть привлечено к административной ответственности.

Так, согласно статье 7.6 КоАП за совершение вышеуказанных правонарушений лицо может быть привлечено к административной ответственности в течение двух месяцев с момента их совершения.

Руководителю на заметку:

Если будет установлено виновное лицо, надлежащим образом оформлены документы, но к моменту рассмотрения дела об административном правонарушении истечет установленный срок, производство по делу будет прекращено на основании пункта 3 части первой статьи 9.6 ПИКоАП.

Протокол об административном правонарушении в обязательном порядке должен быть составлен уполномоченным лицом. В соответствии со статьей 3.30 ПИКоАП к уполномоченным должностным лицам, имеющим право составлять протоколы по частям 3-5 статьи 22.12 КоАП за нарушение правил пользования жилыми помещениями, относятся должностные лица администраций районов в городах, организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих коммунальные услуги, в том числе должностные лица ТС. Как правило, такими лицами являются председатели правлений товариществ собственников.

Что делать, если собственник отказывает в предоставлении доступа в помещение?

Незаконная перепланировка может быть выявлена в ходе осмотра жилого помещения работниками организаций, осуществляющих эксплуатацию жилого дома и/или предоставляющих коммунальные услуги, в том числе ТС. Осмотр может быть проведен по жалобе соседей, а также в рамках проведения планового осмотра жилых помещений.

Справочно:

Согласно нормам статьи 26 Жилищного кодекса Республики Беларусь, подпункта 7.7 пункта 7 Правил пользования обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам организаций для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проведения ремонтных работ в случае необходимости, снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты, а также проведения осмотров, в том числе в целях подтверждения фактов самовольных переустройства и (или) перепланировки

При этом, должны быть соблюдены требования статьи 8 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», регламентирующей процедуру попадания в занимаемое потребителем жилое (нежилое) помещение, которая в себя включает, в частности информирование не позднее чем за один день о дате и времени намеченного осмотра, имени и должности (профессии) работников исполнителя, которым поручено производить осмотр. При посещении жилого помещения работник исполнителя, в том числе товарищества собственников, обязан предъявить документ (удостоверение), подтверждающий его право действовать от имени организации. Исключение из данного правила составляют случаи ликвидации последствий аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций, когда данные формальности могут быть не соблюдены либо соблюдены частично.

В случае отказа собственника, нанимателя жилого помещения в предоставлении доступа в помещение организации, осуществляющие эксплуатацию вашего дома и/или предоставляющие коммунальные услуги, в том числе ТС, вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении доступа в жилое помещение.

Какие действия должен предпринять председатель правления ТС при выявлении незаконной перепланировки?

По факту незаконной перепланировки председателю правления ТС необходимо составить протокол об административном правонарушении, установив лицо, совершившее данное правонарушение.

В первую очередь, следует зафиксировать факт незаконной перепланировки, то есть установить факт совершения правонарушения. Это могут быть объяснения самого правонарушителя; показания свидетелей; вещественные доказательства, то есть предметы, сохранившие на себе следы правонарушения, возможно, средства видео-, фотофиксации административного правонарушения. Однако необходимо помнить, что они должны быть получены в установленном законом порядке и с достоверностью свидетельствовать о совершенном административном правонарушении.

Собранные по делу доказательства, а также данные о личности правонарушителя должны быть отражены в протоколе об административном правонарушении.

Руководителю на заметку:

В протоколе об административном правонарушении должны быть отражены время и место совершения административного правонарушения, а также действия и бездействия, в результате которых оно было совершено. В обязательном порядке должен быть указан акт законодательства, который нарушен, а также нормы статей КоАП, устанавливающие ответственность за совершенное деяние.

Лицо, привлекаемое к административной ответственности, должно быть ознакомлено со своими правами, что необходимо зафиксировать его подписью в самом протоколе об административном правонарушении. Протокол об административном правонарушении должен быть подписан как лицом, его составившим, так и правонарушителем. В протоколе должны содержаться дата его составления и другие сведения, предусмотренные статьей 11.24 ПИКоАП.

Руководителю на заметку:

Необходимо помнить, что протокол об административном правонарушении является одним из основополагающих доказательств в административном процессе и от того, насколько грамотно он составлен, зависит дальнейший ход дела. Ненадлежащее оформление протокола об административном правонарушении может повлечь возврат дела об административном правонарушении органу, ведущему административный процесс и направившему дело об административном правонарушении для рассмотрения, для устранения недостатков.

Обязанность доказывать виновность лица, в отношении которого ведется административный процесс, возлагается на должностное лицо органа, ведущего административный процесс. Лицо, в отношении которого ведется административный процесс, не обязано доказывать свою невиновность.

Обстоятельства, излагаемые в протоколе об административном правонарушении, в постановлении о наложении административного взыскания, не могут основываться на предположениях.

После составления протокола об административном правонарушении материалы должны быть направлены в суд.

***

В заключение необходимо отметить, что в случае, если собственник жилого помещения в добровольном порядке не выполнит обязанности по приведению жилого помещения в первоначальное состояние или не узаконит самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение в соответствии с требованиями законодательства, организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда, вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника к выполнению данной обязанности.